1)  Ausgangslage:
Die Studie „Zukunft Innenstadt Ried“ knüpft an das bestehende Stadt- & Standortmarketing an. Während sich die Aufgaben der ARGE Stadtmarketing jedoch vornehmlich auf die ebenerdigen Angebotszonen konzentrieren, wird die vorliegende Studie um eine wesentliche Komponente erweitert: die Untersuchung der Nutzungen in den Obergeschossen.

Erstmals wurde flächendeckend im innerstädtischen Bereich erhoben, welche und ob überhaupt Nutzungen in den Obergeschossen vorliegen. Differenziert nach Etagen konnte somit ein Nutzungskataster erstellt werden, der Aufschluss über weitere Verwertungsmöglichkeiten gibt, sofern Potentiale vorhanden sind. Aus diesem Grund kann die Studie durchaus als Pilot-Projekt für innerstädtische Immobilienentwicklung bezeichnet werden, nachdem sowohl dezidiert Obergeschosse behandelt als auch daraus resultierende Maßnahmen aufgezeigt werden. Diese sind wiederum konkrete Handlungsansätze vor allem für die Stadtgemeinde und mit ihr in Verbindung stehende Institutionen (Bsp. Stadtmarketing).

2)  Hauseigentümer-Befragung:
Ein zentraler Punkt der Studie ist eine Hauseigentümer-Befragung anhand einem standardisiertem Fragebogen. Dieser wurden an alle Hauseigentümer im Untersuchungsgebiet (294 Eigentümer mit 373 Immobilien) ausgesandt, woraufhin eine hohe Rücklaufquote (77 Fragebögen) erzielt werden konnte.

Wesentliche Erkenntnisse der Befragung sind die Hauptgründe für Leerstand. Am häufigsten genannt wurden: keine Nachfrage, zu wenig Frequenz, fehlende Parkplätze, schlechter Zustand. Gleichzeitig wurde erfragt, was für die Besitzer Hauptgründe für fehlende Investitionen sind:
fehlende Rendite (59 %), keine Investitionen, keine Zukunft, keine Möglichkeiten.

In Verknüpfung mit der Wohnbauentwicklung, die in den letzten 10 Jahren die Schaffung von 863 neuer Wohneinheiten, gleichzeitig aber „nur“ 142 Umbauten verzeichnet, lassen sich folgende Rückschlüsse ziehen:
Viele der Innenstadt-Hausbesitzer verfügen weder über die fachlichen Kenntnisse noch über ausreichende finanzielle Mittel, ihre Immobilien zeitgerecht zu sanieren – unabhängig ob zum Zweck des Wohnbaus oder Adaptierung von Geschäftsflächen. Zugleich besteht eine latente Wahrnehmung der Eigentümer, dass die Benachteiligung gegenüber Umbauten im innerstädtischen Bereich weitaus größer ist als bei Neubauten am Stadtrand. Dies betrifft die Widmung, die Kosten für Bauplatzeinreichungen, etc. Hier ist das städtische Bauamt gefragt, den Hauseigentümern bei solchen vermeintlich abschreckenden Hemmnissen entgegenzukommen und ihnen von Grund auf als Ansprechpartner zur Seite zu stehen (Ansprechpartner-Funktion).

3)  Nutzungskartierung:
In den Erdgeschoss-Lagen wurden 266 Objekte mit 318 Einheiten eruiert; davon stehen 69 Einheiten leer (22 %). Die Problemzonen finden sich am Roßmarkt (ehem. Meissl) und am Hauptplatz. Laut Leerflächen-Erhebung vom März 2019, die jedoch ein geringfügig kleineres Untersuchungsgebiet und eine stärkere Differenzierung nach Marktfähigkeit vorsieht, wurden 38 leerstehende Geschäftslokale ausfindig gemacht. Deutlich erkennbar ist, dass 3 der größten Leerflächen am Hauptplatz ca. 3.000 m² ausmachen und zugleich die 5 größten leerstehenden Geschäfte für die Hälfte der gesamten innerstädtischen Leerflächen verantwortlich sind. Die restliche Leerflächen-Struktur ist sehr kleinteilig mit 17 Lokalen unter 100 m².
Die Problemzone Hoher Markt, wie sie 2018 ausgemacht wurde, konnte zwischenzeitlich durch die Ansiedlung eines Friseurgeschäftes (ab April) und die Umsiedlung von APT Pooltechnik (StadtUp Gewinner) von Aurolzmünster nach Ried entschärft werden.

In den Obergeschossen wurden im Zuge der Studie 263 Objekte ausgemacht, wovon sich in 36 % (94 Einheiten) zumindest ein teilweiser Leerstand findet. Aufgrund der vorhandenen Erhebungsdaten (Stand 07/2018) kann nicht eindeutig festgelegt werden, wie viele Einwohner durch die Adaptierung des Leerstands in den Obergeschossen zusätzlich angesiedelt werden könnten.

Die Erhebung des Leerstandes in den Obergeschossen beruht auf Aussagen der Eigentümer (Fragebogen), Begehungen, Einschätzungen, Auswertung der Meldedaten. Nachdem der Zugang zu den Privathäusern nicht in jedem einzelnen Objekt gewährleistet werden konnte, war auch eine Erhebung der genauen Anzahl der leerstehenden Wohneinheiten nicht möglich. Demzufolge kann nur eine Aussage über Leerstände je Geschoss getroffen werden.

Basierend auf den Erhebungen kann aber eingeschätzt werden, dass ca. 100 Einheiten der Wohnnutzung zugeführt werden könnten. Um eine eindeutige Aussage zu treffen, müsste eine detailliertere Erhebung inklusive Erfassung des Wohnungszustandes erfolgen.

Fazit:  Ried bietet als traditionelle Handelsstadt eine hohe Handelsnutzung in den Erdgeschosszonen (51 % der Einheiten). Die in den EG-Zonen vorhandene Gastronomie mit 13 % und Dienstleistung mit 4 % sind vergleichsweise unterrepräsentiert. Resultierend aus der Handelsnutzung besteht eine entsprechende bauliche Struktur der Innenstadthäuser, die eine Nachnutzung in Form anderweitiger Konzepte erschwerlich macht. Sowohl für die Immobilienbesitzer als auch für potentielle Interessenten sollten bessere Anreize für Investitionen geschaffen werden. Selbstverständlich gilt dies auch für die Adaptierung derzeit leerstehender Obergeschosse, in denen neue (Klein)Wohnungen entstehen könnten. Denn sobald die Obergeschosse bewohnt sind, erhöht sich die Frequenz in der Innenstadt, Gebäude werden genutzt und nicht dem Verfall freigegeben, Eigentümer generieren Mieteinnahmen, die Bewohner profitieren von der Stadt der kurzen Wege und sind primäre Konsumenten des innerstädtischen Angebotes im Handel, der Gastronomie und dem Dienstleistungssektor. Daraus resultiert eine Aufwärtsspirale, denn durch die gestiegene Frequenz erhöht sich die Attraktivität des Standortes Innenstadt für Betriebe, die wiederum die Erdgeschoss-Zonen füllen und den Wert der Immobilien erneut steigern.

4)  Analyse der Begegnungszone:
Ein wesentlicher Faktor in der innerstädtischen Entwicklung der letzten Jahre ist die Installierung der Begegnungszone, die eine ansprechende Verbindung zwischen der 2015 eröffneten Weberzeile und der Kern-Innenstadt schafft. Im Zuge der Studie wurde die Begegnungszone ebenfalls untersucht und Verbesserungsvorschläge unterbreitet.

Als positiv erachtet wurden die Einheitlichkeit des Pflasters sowie der Spielstationen und Sitzgelegenheiten. Negativ hingegen fiel auf, dass sie in manchen Teilen zu statisch und nicht einladend (zu wenig Grün, mangelnde Wasserstellen) wirkt. Zudem wurde subjektiv die zu hohe Geschwindigkeit des MIV wahrgenommen; ebenso wie Engstellen, an denen das Überqueren der

Straße für den Fußgängerverkehr erschwert wird. In dieser Hinsicht wurden seitens der Stadtgemeinde bis dato keine Maßnahmen gesetzt.

Mit Stand März 2019 ist, resultierend aus der Analyse, seitens des Stadtrates eine Begrünung des unteren Hauptplatzes mittels Pflanztrögen bzw. größeren Bäumen beschlossen worden. Die Umsetzung dieser Attraktivierungsmaßnahme soll bis Mai 2019 erfolgen.

5) Handlungsempfehlungen:
Basierend auf einer Erhebung der cima aus dem Jahr 2018 konnte konkreter Bedarf eines boarding houses ausgemacht werden. Denn zahlreiche Rieder Unternehmen beschäftigen internationale Fachkräfte, die zeitweise in Ried oder Umgebung untergebracht werden müssen. Hier besteht ein Anknüpfungspunkt mit dem zuständigen Bauamt, geeignete Flächen auszuloten, die mitunter durch Zusammenlegung mehrerer Gebäude erzielt werden können, sowie geeignete Dauerparkplätze zur Verfügung zu stellen.

Im Zuge der genannten good-practice-Beispiele für die Nutzung sog. Leitimmobilien (u.a. Gründerzentrum, Spielhaus, pop-up-Konzept) ist die Möglichkeit anzudenken, dass eine städtische Immobiliengesellschaft primär für die Verwertung größerer Gebäudeeinheiten zuständig sein kann. Dieses Vorhaben manifestierte sich beim abschließenden Fach-Workshop unter Beteiligung diverser innerstädtischer Interessensträger.

6)  Rückblick 2018,  Ausblick 2019
Vor allem das StadtUp Ried-Projekt 2017 setzte eine positive Dynamisierung der Innenstadt in Gang. So konnten im Jahr 2018 insgesamt 22 Geschäftseröffnungen (ebenerdig) aus den Bereichen Handel, Gastronomie und Handwerk begleitet werden. Auch wenn diese Eröffnungen nicht allein auf StadtUp zurückzuführen sind, haben sie dennoch eine große Bewegung ausgelöst, die sowohl die Hauseigentümer (Anpassung bislang überhöhter Mietförderungen) als auch Gründer (Vertrauen in den Standort) betrifft. Zudem haben dauerhafte Maßnahmen wie die Feinschmeckerei am Roßmarkt bewirkt, dass die Innenstadt bzw. Teile davon präsenter, frequenzstärker und belebter wahrgenommen werden.

Aufgrund des sichtbaren und messbaren Erfolges von StadtUp Ried im Jahr 2017, ist für 2019 eine adaptierte Auflage von StadtUp geplant. Das ab Juni startende Projekt soll den Fokus auf neue Gastronomie-Konzepte legen, wobei auch Handels- und Dienstleistungskonzepte zulässig sind. Wie bereits 2017 werden lokale Projektpartner eingebunden und stellen den Bewerbern diverse Leistungen zur Entwicklung einer nachhaltigen Geschäftsidee zur Verfügung.

In Zuge des Projekts kann die Stadtgemeinde Ried umso stärker eingebunden werden. Dies kann über Zur Verfügung Stellung von planerischen Beratungsleistungen bis hin zu Subventionierung von handwerklichen Tätigkeiten bei notwendigen Umbauten reichen.

Am Beispiel Trofaiach lässt sich eine enge Zusammenarbeit zwischen Stadtgemeinde, Planern, Zuständigen des Ortsmarketings sowie Immobilien-Eigentümern darstellen. Hierbei werden nämlich mögliche Nutzungskonzepte in mehreren Begehungen und Workshops gemeinsam mit einem Baumeister, dem Stadtbauamt sowie dem Eigentümer ausgemacht und letzterem konkrete Verwertungsmöglichkeit seiner Immobilie aufgezeigt. So ein Verfahren ist auch in Ried, speziell für die Adaptierung leerstehender Obergeschosse, denkbar und kann ggf. durch das StadtUp-Projekt abgedeckt werden.